VALUTAZIONI IMMOBILIARI è il servizio che Cerved Group fornisce ai propri clienti principalmente a supporto della concessione di crediti ipotecari (mutui).
Cerved Group, basandosi sulla propria consolidata esperienza nel campo della business information e dei servizi per il credito, è in grado di offrire una gestione altamente qualitativa e unitaria del processo di valutazione degli immobili in ambito retail (residenza, piccoli uffici e negozi) nel pieno rispetto dei requisiti definiti da Banca d’Italia, ABI e degli standard internazionali di valutazione (IVS).
Grazie alla propria piattaforma IT, alle professionalità coinvolte, ed al work-flow di gestione degli incarichi di valutazione, Cerved Group offre ai propri clienti la possibilità di accedere ad un servizio completo di valutazione immobiliare che si articola nei seguenti prodotti:
Valutazione Advanced Compliant (ADV). È una valutazione che applica la metodologia del Market Comparison Approach (MCA) in modo rigoroso con riferimento a comparabili reali ed omogenei e fornisce indicazioni in merito alla commerciabilità del bene.
Valutazione Standard Compliant (STD). È una valutazione che, pur applicando il MCA, ha la caratteristica che i dati immobiliari utilizzati nell’algoritmo di calcolo possono derivare anche da fonti diverse, dirette o indirette.
Stato Avanzamento Lavori (SAL). Per gli immobili in costruzione o in ristrutturazione, la valutazione a SAL determina la percentuale di avanzamento dei lavori e la quantificazione dei costi a finire.
Aggiornamento (AGG). Il servizio è applicabile alle prime valutazioni già svolte da Cerved Group.
Riesame (c.d. Controperizia) (RIE). Rappresenta l’attività di revisione imparziale - prevista dagli standard internazioni di valutazione (IVS) - di rapporti di valutazione redatti da altri valutatori e viene effettuata verificando i dati riportati nella prima valutazione (fornita dalla Banca).
Verifica urbanistica (URB). Attività d’indagine svolta, presso gli uffici tecnici competenti, al fine di determinare la regolarità urbanistico-edilizia di un fabbricato o le possibilità edificatorie di un terreno.
Tenuto conto della tipologia prevalente degli immobili retail, l’approccio più frequentemente utilizzato, salvo circostanze differenti e rilevate dal valutatore, sarà quello del MCA e del Sistema di Stima applicati in forma rigorosa.
Qualora venga richiesto da Cerved Group, potranno essere effettuate valutazioni sulla base di un MCA derivato (MCAD).
Il valutatore potrà sostituire i criteri indicati precedentemente, oppure integrarli con altri criteri valutativi (ad es. in base al reddito), nel rispetto delle norme.
Il servizio proposto si basa sull’applicazione del MCA, ovvero sulla comparazione del bene da stimare con esempi di transazioni reali di cui sono note le caratteristiche rilevanti. Grazie a tale impostazione, il Rapporto di valutazione possiede un elevato grado di trasparenza perché fondato su basi oggettive che rendono facilmente comprensibile il processo di stima, e utilizza un sistema di valutazione scientifico, multi-parametrico, che permette di valutare i prezzi marginali delle caratteristiche del bene da stimare. Per le caratteristiche inestimabilis (qualitative) l’approccio previsto prevede l’applicazione del Sistema di Stima ai risultati ottenuti con l’MCA.
Se richiesto dal cliente, il Rapporto di valutazione Cerved Group può esprimere, oltre al Valore di mercato, anche basi di valutazione diverse, ad esempio il Valore cauzionale (determinato secondo le indicazioni del cliente) o il Valore assicurabile.
La valutazione di ogni immobile viene effettuata a partire da un attento esame della documentazione disponibile al quale segue, durante il sopralluogo, un confronto tra la planimetria catastale e lo stato di fatto rilevato, al fine di definire la conformità edilizia dell’immobile a la sua commerciabilità.
Il processo che conduce alla produzione del Rapporto di Valutazione prevede l’utilizzo di un applicativo informatico che regola e scandisce il work-flow operativo, oltre a permettere il monitoraggio su ogni fase del processo di evasione.
Il flusso operativo si dettaglia nei seguenti passaggi logici - tra parentesi (…) è indicato il soggetto che effettua l’operazione:
Inserimento della richiesta tramite client web (Banca);
Accettazione, assegnazione del codice univoco (Cerved Group) e inizio del calcolo dello SLA;
Contatto con il referente per fissare l’appuntamento per il sopralluogo (Valutatore);
Sopralluogo all’immobile (Valutatore);
Evasione del Rapporto (Cerved Group).
Parallelamente al work-flow di evasione, si svolge l’eventuale scambio di comunicazioni - da e verso Cerved Group – del quale è mantenuta, e che permette la gestione delle eventuali richieste di integrazione documentale, dei problemi che potrebbe riscontrare il Valutatore in fase di sopralluogo e di altre situazioni non previste dal flusso standard. Inoltre il sistema permette di gestire le operazioni in fase di post-produzione (aggiunte, revisioni, integrazioni, chiarimenti, ecc.).
Per assicurare efficienza al processo di gestione degli incarichi di valutazione, Cerved Group utilizza una piattaforma IT proprietaria che consente alla Banca di inserire, tramite un Client web, le richieste di valutazione e i documenti necessari, monitorare in tempo reale lo stato di avanzamento di ogni singola pratica (dall’inserimento all’evasione), ricevere i Rapporti di valutazione in formato elettronico (PDF) e in formato strutturato (tracciato dati) e tenere traccia delle comunicazioni da e verso Cerved Group.
La schermata principale del Client web è costituita da cinque voci così articolate:
Nuovo
In questa sezione vengono inseriti i dati relativi ad un nuovo incarico di valutazione immobiliare (finalità della richiesta, del finanziamento, tipologia, dati dell’immobile, del richiedente e del referente, documenti allegati). Questi dati saranno riportati sul documento finale, consentendo una più agevole archiviazione e successiva identificazione della pratica connessa alla richiesta.
Una volta compilati i campi obbligatori, è sufficiente confermare con un clic per inviare la richiesta e ricevere in automatico, all’indirizzo e-mail inserito per le comunicazioni verso la banca, un riepilogo dei dati dell’incarico.
da completare / in corso
Questa è l’area in cui vengono raggruppate le nuove richieste di valutazione inserite sul Client web ma non ancora inviate a Cerved Group (dati incompleti), oltre all’elenco di tutte le richieste di valutazione già inviate e in corso di svolgimento (assegnate al valutatore, sospese, in lavorazione e anche quelle concluse nell’ultimo mese).
Da questa sezione è possibile monitorare lo stato di avanzamento di ogni incarico.
Comunicazioni
Da questa sezione sono visibili e gestibili tutte le comunicazioni da e verso la banca suddivise per singolo incarico.
Archivio
Elenco storico di tutte le valutazioni effettuate (o annullate). Da qui è possibile la consultazione e la stampa di tutti i Rapporti di valutazione archiviati.
Contatti
In questa parte vengono registrati (a seguito della procedura di validazione) i riferimenti della banca ai quali far pervenire i riepiloghi degli incarichi inviati a Cerved Group e le comunicazioni relative agli eventuali problemi che dovessero sorgere durante il processo di evasione dell’incarico.
La qualità del servizio garantito da Cerved Group è assicurata anche grazie ai numerosi controlli previsti nel processo, alcuni in automatico, altri svolti da personale addetto; tali controlli agiscono sugli aspetti seguenti:
Gestione dell’elenco dei Valutatori attraverso il monitoraggio del livello qualitativo e l’erogazione di corsi di formazione;
Verifica dei dati minimi necessari all’accettazione dell’incarico;
Accertamento della puntualità dell’attività di valutazione tramite verifica - in progress - dell’espletamento delle diverse fasi operative allo scopo di evitare che i ritardi vengano rilevati solamente al termine del processo;
Supporto alla rete dei Valutatori in merito ai seguenti argomenti: a) risoluzione dei problemi di valutazione; b) gestione degli aggiornamenti normativi tecnico-legali e dei temi di natura specialistica (da parte di tecnici impiantisti, urbanisti, avvocati, ecc.); d) chiarimenti circa le richieste e l’applicazione degli standard valutativi;
Analisi della completezza formale del Rapporto di valutazione;
Analisi della qualità del risultato della Valutazione (in termini di robustezza) attraverso l’incrocio con le informazioni provenienti dal DB di Cerved Group, costantemente alimentato dai dati immobiliari (comparables) e dalle valutazioni (subject);
Immediata segnalazione delle valutazioni che si discostino dai dati medi di zona e che, per tale motivo, necessitano di una più attenta verifica puntuale e giustificazione da parte del Valutatore;
Invio alla Banca di report periodici, al fine di svolgere le necessarie analisi di rischio circa il patrimonio immobiliare assunto in garanzia (dimensione, ubicazione, qualità).
Cerved Group mette a disposizione della Banca un servizio di assistenza ordinato su due livelli.
Assistenza generica circa lo stato d’avanzamento del processo, il rapporto tra Banca, Cerved Group e Valutatore, il reperimento dei documenti, il funzionamento della piattaforma, ecc.
Assistenza specialistica, fornita da personale di elevata esperienza, in merito al contenuto del Rapporto di Valutazione. In questa fase Cerved mette a disposizione degli uffici interni delle banche che si occupano delle Valutazioni un referente di livello tale da consentire il dialogo e l’approfondimento dei risultati del Rapporto di valutazione.
I documenti minimi necessari sono quelli ordinariamente richiesti da qualsiasi Valutatore immobiliare e la loro individuazione dipende sostanzialmente dalla tipologia d’immobile da valutare. In buona sostanza essi devono permettere al Valutatore di individuare i seguenti elementi:
la consistenza dell’immobile;
la sua identificazione catastale;
la regolarità urbanistica della costruzione.
I documenti possono essere concordati con la Banca in funzione della tipologia immobiliare, nonché dell’uso locale, prevedendo anche la possibilità che i documenti mancanti possano essere reperiti e integrati da parte del Valutatore, sempre secondo la procedura di reperimento concordata con la Banca in funzione delle esigenze specifiche del prodotto mutuo.
In linea di massima i documenti minimi necessari per l’espletamento dell’incarico sono costituiti dalla planimetria catastale (aggiornata) e dall’atto di provenienza (eventualmente sostituito dal contratto preliminare di compravendita).
Tramite opportuni strumenti di scansione, la documentazione reperita viene trasferita in files che completano il dossier elettronico del Rapporto di valutazione; tali documenti potranno essere scaricati dalla piattaforma utilizzata dalla Banca una volta che la pratica risulterà evasa.
La documentazione cartacea viene solitamente restituita alla Banca; in alternativa essa può essere depositata in archivi predisposti da Cerved Group e mantenuti a disposizione della Banca.
Il team di Cerved Group è composto da professionalità con dimostrata esperienza nel campo della valutazione immobiliare - tra i quali anche alcuni membri RICS1 - dedicate al coordinamento e al controllo dei Rapporti di valutazione, da un contact-center in grado di rispondere ai problemi di carattere operativo e da un network di Valutatori esperti, legati da contratti continuativi di collaborazione, che hanno una conoscenza specifica dei singoli mercati immobiliari locali.
Grazie alla diffusione capillare e alla professionalità dei tecnici di cui si avvale, Cerved Group è in grado di affrontare la valutazione di qualunque tipologia di immobile retail.
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(1) Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) è la più grande organizzazione a livello mondiale per professionisti che si occupano del settore immobiliare.
In ogni momento la banca ha la possibilità di monitorare l’avanzamento di tutte le richieste di valutazione accedendo al client web.
In output viene fornito il Rapporto di valutazione immobiliare, un documento composto dai seguenti elementi:
Descrizione di sintesi dell’immobile oggetto di stima, nominativo del richiedente e del tecnico valutatore;
Profilo dell’immobile (descrizione generale, localizzazione su mappa, consistenza / superfici reali, analisi di conformità, caratteristiche immobiliari, consistenze catastali, segmento di mercato);
